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《关于持续推进城市更新行动的意见》发布已满一周年 ，近期召开的国常会对城市更新作出新部署。
专家认为，不同业态 、不同属性的城市更新项目应合理选择融资渠道 ，形成财政引导、金融赋能 、社会资本参与的多元融资格局 。大体量 、长周期运营项目可依托公募REITs（不动产投资信托基金）等方式对接资本市场 ，中小体量项目可采用结构化融资 。
城市更新成色足
中国证券报记者调研发现，从老厂区蝶变而来的金隅智造工场 ，不仅成为城市更新“腾笼换鸟”的标杆 ，其背后的融资实践，更成为打通“更新—运营—资本 ”循环的典型样本。
初夏时节 ，记者走进金隅智造工场 ，连通楼宇的橙色廊桥与绿树相映成趣，高挑高、高承重的产业空间为智能制造 、高端医疗器械 、量子科技等领域企业厚植了创新发展的土壤 。学校、医院、公租房等配套设施紧靠园区，攀岩馆 、球馆 、慢跑道等运动场所步行可达 。
这个产城融合、宜业宜居的园区 ，前身是天坛家具生产基地 ，如今已成为集聚近300家科创企业的硬科技产业高地，其中包含2家上市公司 、5家独角兽企业 、89家国家高新技术企业。
“园区在更新过程中保留近85%的高举架、高荷载产业空间 ，便利科创企业进行小试 、中试 、检验检测 。 ”金隅集团相关负责人告诉记者 ，面对招商市场竞争激烈、环境复杂多变的形势，园区持续在招商管理 、运营服务等方面主动发力 ，不断提高园区竞争力与行业影响力 ，保障园区整体运营平稳有序 。金隅集团与海淀区共同设立2亿元的“海淀·金隅”科创基金，重点关注园内产业机会 ，构建起覆盖“基础研究—产业转化—价值实现 ”的全链条创新体系。
华夏金隅智造工场REIT的2026年一季报数据印证了项目的运营成效：该基金底层资产为北京海淀区金隅智造工场产权一期项目 ，报告期末不动产项目出租率为91.72%，签约率为96.17%。项目公司实现营业收入2804.24万元 。
“城市更新对城市面貌带来积极影响 ，也激活了产业需求 。 ”上海易居房地产研究院副院长严跃进告诉记者 ，科技创新是城市更新的微观功能，金隅智造工场的实践，正是REITs发挥作用 、推动城市更新与科技创新深度融合的生动体现。
城市更新的活力不仅体现在产业园区 ，更渗透到商圈升级中 。西单连廊系统空间提升项目是北京市城市更新计划清单中2026年第一批项目之一 ，连廊已于今年5月全面贯通 。记者在现场看到，大量游客通过连廊自由穿行于西单大悦城、华威商场 、君太百货的二层入口 ，实现“一站式”购物。
西单大悦城相关负责人说 ，廊桥全面贯通后，商场双首层三通道入口客流占比翻倍 ，达到近30% 。商场早在2025年就提前布局“二楼即首层”策略 ，引入多个休闲 、户外品类的品牌首店 。
优化融资模式
城市更新不仅孕育了创新动能，还激活了金融活水。华夏金隅智造工场REIT作为国内首单城市更新REIT ，上市已满一年 ，截至5月24日，较发行价上涨约35% 。近期 ，全国首单“城市更新+科技创新 ”组合类REIT——创金合信北京国资封闭式商业不动产REIT ，已进入交易所问询阶段，进一步丰富了城市更新融资产品的类型 。
REITs产品的吸引力持续增强。证监会2025年底发布的《关于推动不动产投资信托基金（REITs）市场高质量发展有关工作的通知》明确，支持基金管理人开发挂钩相关指数的基金产品 ，支持符合条件的公募基金将REITs纳入投资范围 。
在此背景下 ，今年5月18日，证监会官网显示 ，易方达基金、华夏基金、南方基金 、中金基金4家基金公司上报了中证REITs全收益指数证券投资基金产品 。
严跃进认为 ，REITs较好地盘活了存量资产，推动了城市更新项目的良性循环 ，为城市从粗放式增长迈向高质量发展提供有力的金融支撑。从当前已上市及申报受理的城市更
