疫情影响下经营性房屋租金减免 、合同解除及违约责任

〖壹〗、受疫情影响房屋无法正常使用，可减免租金。疫情未影响房屋实际占有使用 ，只是客流减少影响营业收入的，一般不减免租金 。如疫情对承租人营业收入产生重大不利影响
，出于公平原则，可对租金进行适当减免。承租人因疫情或疫情防控措施导致资金周转困难或营业收入明显减少的 ，不支持出租人解除合同和承租人承担违约责任的主张
。

〖贰〗
、受疫情影响
，租客在一定条件下可以要求解除租赁合同或减免租金，但需结合具体情况判断是否符合法律规定的不可抗力或情势变更情形 ，并承担相应举证责任。疫情的法律性质及适用规则不可抗力：新冠肺炎疫情符合民法通则中“不能预见、不能避免 、不能克服 ”的客观情况
，属于不可抗力事件 。

〖叁〗
、政策依据：《关于减免2022年承租国有物业租金的通知》（苏财资〔2022〕3号）
。经营性用房未支付租金的合同解除限制 出租人不得解除合同：经营性用房承租人因疫情未按期支付租金的，出租人请求解除合同并要求承担违约责任的 ，人民法院不予支持。

〖肆〗、其他情形导致的违约：若违约行为既不符合不可抗力
，也不符合情势变更的适用条件，则违约方应按照合同的约定和法律的相关规定承担相应的违约责任 。租金的减免问题 商业用房：对于商业用房 ，若受疫情影响房屋无法正常使用
，承租人可要求出租人减免房租
。

疫情期间租赁房产税减免政策

房屋业主减免至少三个月租金的，可以申请减征六个月的房产税和城镇土地使用税。具体实施：房产税：纳税人由于新冠肺炎疫情给予租户房租临时性减免的 ，可按实际租金收入的一定比例（如12%）缴纳房产税 。若免除租户租金，房产税为零；若减免部分租金
，则按减免月份的实际租金收入计算房产税
。

租金减免方式：出租方需对小规模纳税人承租方采取“一免两减半”模式，即免收1个月房租 、减半收取2个月房租。未按规定减免租金的纳税人无法享受房产税减免 。房产税减免规则 减免依据：以纳税人实际收取的房租收入为基数计算房产税减免额
。

总结疫情期间房租减免的税务处理需严格区分合同约定类型：免租期约定可享受增值税和房产税的优惠（增值税不缴
、房产税按原值缴）；无约定减免则需按实际收入缴纳增值税 ，房产税可能按租金或原值计征。出租方和承租方需留存合同、减免协议等书面材料
，以备税务机关核查 。

地方优惠政策：疫情期间，部分地区（如山东）对为个体工商户减免租金的出租方 ，按免租月份减免房产税。小规模纳税人可叠加享受“六税二费
”减征50%的优惠（如山东按50%减征房产税）
。城镇土地使用税计税依据：按实际占用土地面积计算
，税率为地区规定标准。

实务建议：考虑到房产税的问题，实务中不建议采用“全免”的方式 。可以象征性收取1元/月的租金 ，此时房产税还是按照从租（以1元为基数）缴纳
。这样可以在一定程度上减轻企业的房产税负担
，同时也符合税务处理的要求。

【紫乾普法】受疫情影响的租赁合同法律问题解析

因疫情或者疫情防控措施等不可抗力导致租赁合同不能实现合同目的的，当事人可以主张解除合同 。但在审理时 ，应判断疫情和疫情防控措施与合同不能履行 、合同目的不能实现之间的因果关系以及影响程度
。全部或部分免除违约责任：主张违约责任的全部或部分免除与不可抗力造成的影响密切相关。

合同成立与生效的区分定义与判断标准合同的成立是指合同订立过程的完成
，即主体对合同的内容达成一致意见 。其属于事实判断问题，着眼点在于判断是否存在合同 ，结果只能是成立或不成立
。例如，甲乙双方就购买某商品的费用
、数量等主要条款达成一致
，合同即成立。

高利贷的认定标准与法律后果根据《民法典》及相关司法解释，借贷利率不得超过合同成立时一年期贷款市场报价利率（LPR）的四倍 ，超过部分即属于高利贷 。合法债务部分：未超出LPR四倍的利息及本金受法律保护
，借款人需按约定偿还
。

紫乾律师事务所强调，消费者应积极行使权利 ，通过法律途径维护自身权益
，同时经营者需严格遵守法律义务，共同构建诚信的消费环境。

协议解除：双方协商一致后 ，通过批单或补充协议终止合同 。实务建议订立阶段：优先选取书面合同
，明确条款细节，避免口头约定；变更阶段：及时通知保险人并办理批注 ，防止保障中断；解除阶段：评估成本后决策
，避免因欺诈或故意隐瞒导致保费损失。

涉新冠疫情房屋租赁合同纠纷:北京朝阳法院案例

北京朝阳法院（2020）京0105民初27932号案例中，法院判决确认租赁合同于2020年7月1日解除 ，出租方返还押金8万元，未支持退还7万元租金的诉请
。该判决综合考量了疫情影响、合同履行情况及双方利益平衡
，符合法律对不可抗力 、合同解除及公平原则的规定。

典型案例包括：德保县人民法院判决：某酒店因疫情停业，法院判决免除两个月租金共计30330元；江西省黎川县人民法院判决：个体商户停业期间 ，房东减免部分租金700元；北京市朝阳区人民法院判决：茶馆暂停营业期间
，租金由双方各承担50% 。

朝阳法院判决房东王女士退还押金并支付利息
。具体分析如下：案件背景曹先生作为租客，于2022年8月租住王女士房屋 ，每月租金7000元
，押一付六。退租时，王女士以“不了解合同细则
、未核实水表底数、曹先生欠付水费115元 ”为由拒绝退还押金 ，并拉黑曹先生微信 。

019年北京市朝阳区人民法院明确实施限制高消费措施的人员为高某
。具体案例及背景如下：高某案：拖欠租金引发的限高措施2019年5月
，北京市朝阳区人民法院审理一起房屋租赁合同纠纷案。被告高某因长期拖欠租金，被法院判决需支付租金 、违约金及诉讼费用共计20余万元 。

北京朝阳法院执行局制定并公布了《关于做好涉疫情防控和复工复产案件执行工作的规定》 ，旨在助力企业复工复产
，为疫情防控和经济发展提供司法保障
。《执行规定》的制定背景与目的 4月14日上午，北京朝阳法院召开新闻通报会 ，公布了该院执行局制定的《执行规定》。

疫情下,波兰的租赁行业表现如何?

〖壹〗、疫情下波兰租赁行业整体业绩下滑，但表现好于2008年金融危机时期
，不同资产类型和承租人群体受影响程度存在差异 。整体业绩下滑情况 波兰租赁行业协会统计显示，租赁行业上半年业绩较去年同期下滑24% ，预计2020年整年业绩下滑13%
。

〖贰〗
、波兰经济稳定、政局平稳
，吸引乌克兰 、白俄罗斯
、中国等国移民，短期内房产市场仍供不应求。欧盟范围内房价被低估 ，未来增值空间大
，但短期内难以出现爆发式增长，投资风格偏向稳健 。疫情对波兰房产市场的影响短期冲击有限：疫情导致购房者行动受限 ，但6月市场流量回升超37%
，显示需求积压后释放。

〖叁〗、费用上涨原因市场需求旺盛：居家需求改变：疫情下人们居家时间大大增加，对居所的要求不仅在于美观 ，还需满足一定的办公需求
。这使得人们更愿意在房屋装修和改造上投入资金
，以提升居住的舒适性和功能性。

〖肆〗 、在欧盟国家中，波兰的经济表现仅次于爱尔兰
、立陶宛和卢森堡 ，位居第四 。经济韧性增强：通过财政刺激和结构性改革，波兰经济在疫情后快速复苏
，为长期增长奠定基础
。波兰政府财政支出的具体方向直接补贴与税收优惠：向受疫情影响严重的行业（如旅游、餐饮）提供直接补贴，帮助企业渡过难关。